Nuda proprietà: cos'è, come funziona e vantaggi

 Nel settore immobiliare si sente spesso parlare di "nuda proprietà", una formula che, negli ultimi anni, ha riscontrato una fortuna sempre maggiore. Con questa espressione si intende l'acquisto di un immobile senza poter usufruire in quel momento del diritto reale di godimento, con una spesa ridotta rispetto ad altre soluzioni.

Nuda proprietà e usufrutto, le differenze

La nuda proprietà non deve essere confusa con l'usufrutto: la prima è caratterizzata dalla vendita di un immobile con la conservazione del diritto di godimento da parte di chi lo ha ceduto per tutta la sua vita, mentre il secondo permette al venditore di conservare questo diritto anche quando non è più proprietario. La nuda proprietà non è quindi altro che la cessione della casa (ma anche di un negozio o di un fabbricato) ad un prezzo ben preciso: si tratta del valore dell'immobile a cui bisogna togliere l'usufrutto.

L'usufruttuario potrà quindi incassare quanto pattuito con la cessione, continuando ad abitare nella casa (in alternativa può anche riscuotere l'affitto nell'ipotesi di locazione a soggetti terzi).

Nuda proprietà e acquirente

La nuda proprietà permette di acquistare un immobile ad un prezzo più basso rispetto a quello previsto con formule immobiliari differenti, in quanto l'acquirente non sfrutta immediatamente la proprietà. Questa soluzione può essere utile in particolari situazioni, come ad esempio quando un familiare vuole comprare un'abitazione al figlio minorenne in attesa che cresca e possa abitarci in futuro.

Il possesso della nuda proprietà

Vita natural durante: è questa la condizione da rispettare quando si gestisce una nuda proprietà. Nel momento in cui il venditore dell'immobile muore, l'acquirente diventa il proprietario dello stesso, ma ci sono anche delle eccezioni. Il nuovo proprietario può subentrare quando:

• l'usufruttuario non utilizza l'abitazione per almeno 20 anni;
• l'immobile subisce una distruzione parziale o totale;
• si accerta un abuso da parte dell'usufruttuario.

Valutazioni e requisiti in caso di nuda proprietà

Nell'acquisto della nuda proprietà bisogna tenere conto dell'età del venditore: più questi sarà anziano più alto sarà il prezzo della cessione, in quanto l'usufrutto tenderà ad essere più breve. Si tratta di un atto di vendita vero e proprio e per la formalizzazione bisogna affidarsi a un notaio, evitando le scritture private.

Per quanto riguarda il pagamento, questo può avvenire in un'unica soluzione oppure in maniera rateizzata, sempre dopo che le parti si siano messe d'accordo. Per quanto riguarda invece la manutenzione, quella ordinaria è a carico dell'usufruttuario, mentre quella straordinaria (ad esempio ristrutturazioni e rifacimenti) è competenza del nudo proprietario. L'usufruttuario deve pagare anche le tasse comunali, ovvero dire Irpef, Imu e Tari.

Come si calcola il prezzo dell'immobile

In caso di nuda proprietà, il prezzo dell'immobile deve essere calcolato in modo molto preciso. Si comincia anzitutto con una perizia redatta da un professionista, così da accertare il valore di mercato della casa.

A questo prezzo, poi, si applica un coefficiente che dipende dall'età dell'usufruttuario. Tutti i coefficienti sono decisi a cadenza periodica dal Ministero dell'Economia, prendendo spunto dall'aspettativa di vita in Italia e dal tasso di interesse legale in vigore in quel momento.