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Mercato immobiliare, a Pisa la casa si cerca in centro o sul lungomare: lo studio

Prezzi aumentati del 2% rispetto al periodo pre-pandemia. 2.500 euro il prezzo medio a metro quadro in città, mille in più rispetto alla provincia

Nel centro cittadino o sul lungomare. Queste le zone in cui si cerca maggiormente casa a Pisa, come emerso da uno studio condotto da Immobiliare.it i cui risultati sono stati presentati nel corso della tappa pisana di "Un caffè con Immo", ciclo di incontri promosso da Immobiliare.it con la partecipazione di Euroansa, società di mediazione del credito con oltre 780 collaboratori e 250 uffici in tutta Italia, che ha coinvolto le principali agenzie immobiliari della provincia per un confronto aperto sui temi del real estate. Il portale ha analizzato le ricerche dei suoi utenti nel primo trimestre del 2022, aumentate di oltre il 20% rispetto allo stesso periodo del 2021 e concentrate principalmente lungo l'Arno e le principali arterie di comunicazione del territorio comunale. Si tratta del cosiddetto "indice di attrattività" elaborato da Immobiliare.it Insights, business unit specializzata in studi di mercato. 

L'indice è il risultato di un modello di analisi che si basa sulla distribuzione e densità delle ricerche caratterizzate da filtri di zona di dimensione inferiore a quella dei quartieri delle città. I risultati ottenuti sono stati riportati su una griglia esagonale con celle di dimensioni di 200 metri rendendo apprezzabili i trend di ricerca indipendentemente dalla struttura amministrativa della città.

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Andando ad analizzare i cicli di mercato, si evidenzia un andamento similare per comune e provincia, anche se il primo mostra una dinamicità maggiore nelle transazioni. Si tratta di un mercato che, recuperata la sua stabilità, si sta avviando verso un nuovo ciclo, con il comune che ha già eguagliato il numero di compravendite del 2004, conservando, dopo la crisi del mercato, un prezzo superiore di circa 15 punti. Oggi la città di Pisa sfiora i 2.500 euro al metro quadro, circa 1.000 euro in più rispetto alla media della provincia. La provincia, dal canto suo, rispetto al 2004 evidenzia dei prezzi in crescita di oltre il 10%, ma resta ancora indietro a livello di compravendite (-35% verso 2004).

"Anche sul territorio della provincia di Pisa osserviamo il comportamento tipico del mercato immobiliare italiano, dove il trend dei prezzi mostra un ritardo strutturale rispetto alla tendenza evidenziata dalle compravendite – riporta Carlo Giordano, Immobiliare.it – Quello che ci aspettiamo nei prossimi anni è un mercato che entra nella fase espansiva, in cui prezzi e transazioni crescono insieme".

La situazione mutui

Nel 2021 circa il 19% dei mutui mediati nella regione Toscana da Euroansa riguardavano Pisa, percentuale che si mantiene costante anche nei primi 5 mesi del 2022. A crescere è l'erogato medio: se lo scorso anno ammontava a 128.000 euro, in questa prima metà del 2022 ha superato i 130.000, rimanendo tuttavia al di sotto della media di regione (quasi 140.000 euro).

Nel 2022 in Toscana l'età media di quanti fanno richiesta di un mutuo è di 42 anni e quasi i 3/4 delle domande riguardano un mutuo di coppia. Il tasso fisso è preferito rispetto a quello variabile, lo sceglie infatti oltre la metà dei richiedenti.

Uno sguardo all'affitto

Per quanto riguarda le locazioni tanto il comune quanto la provincia mostrano un mercato performante sia rispetto allo scorso anno sia rispetto al pre-pandemia. La domanda di case in affitto in città segna un +58% rispetto ai primi tre mesi del 2021, con un conseguente calo dello stock (-49%). Un trend che si evidenzia anche nella provincia di Pisa, seppure con percentuali meno importanti. È nel confronto con il periodo pre-pandemico che spicca il dato relativo alla provincia, con una richiesta pari al +48% e una diminuzione del 50% nella disponibilità di abitazioni in locazione. Anche a livello di prezzi è quest'ultima a presentare una crescita più significativa, con un +4,5% rispetto al 2021 e un +9,8% rispetto al 2019

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