Spese condominiali, come funziona la ripartizione tra inquilino e proprietario

In materia di ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario si viene a creare spesso confusione. In particolare, talvolta, non è ben chiaro a chi spetta il pagamento di alcuni interventi. Secondo l'articolo 1576 del codice civile "il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore".

Le spese di ordinaria amministrazione, quindi, sono a carico dell'inquilino, quelle di straordinaria amministrazione, invece, spettano al proprietario. Per fare ancora più chiarezza, bisogna prendere a riferimento la tabella che è stata preparata dalle associazioni a tutela dei proprietari e degli affittuari.

Spese a carico dell'inquilino: quali e quante sono

All'inquilino, come detto, spetta il pagamento delle spese di ordinaria amministrazione, ovvero:

• spese per luce, acqua, gas, aria condizionata, riscaldamento;
• spese per la pulizia all'interno dell'appartamento;
• spese per la fornitura di servizi comuni nel condominio;
• spese per l'ordinaria manutenzione dell'ascensore.

Le spese a carico del proprietario

A carico del proprietario ci sono invece i pagamenti che non sono compresi nella cosiddetta "piccola manutenzione", a partire da quelle attività che riguardano gli spazi comuni e i condomini. Queste, nel dettaglio, le spese a cui deve provvedere:

• spese per la manutenzione straordinaria delle facciate, dell'impianto elettrico, di quello idrico o del gas;
• spese necessarie per sostituire un rubinetto in bagno oppure in cucina, ma anche quelle per sostituire la caldaia;
• spese per la ristrutturazione o rifacimento del pavimento di casa;
• spese per riparare porte, finestre, telai e le varie componenti della serranda;
• spese per installare o cambiare un cancello;
• spese per l'impianto di illuminazione;
• spese per risistemare il tetto e rimettere in sesto gli intonaci;
• spese per installare l'impianto della tv.

Le responsabilità in fatto di pagamenti

In caso di ritardi o mancati pagamenti, la responsabilità unica nei riguardi del condominio è sempre del proprietario, come avviene in qualsiasi caso di mancato rispetto del regolamento condominiale. Questo vuol dire che la responsabilità dello stesso proprietario è anche legale, nell'ipotesi in cui non dovesse esserci la spesa da parte dell'affittuario.

Oltre al già citato Codice Civile, c'è una legge specifica che si occupa di queste spese, la 392 del 1978, la cosiddetta "Disciplina delle locazioni di immobili urbani". Si tratta di 85 articoli dedicati appunto alla locazione di immobili, gli oneri a carico di inquilini e proprietari e i risarcimenti danni eventuali.