Via Pellizzi: la seconda sentenza del Tar conferma la regolarità del 'Giardino Verticale'
Decisivi nella nuova valutazione del giudice amministrativo sul carico urbanistico i calcoli sull'area commerciale da anni dismessa
Il Comune di Pisa ha espresso correttamente la propria valutazione sul carico urbanistico del 'Giardino Verticale' di via Pellizzi, immobile da 14 appartamenti che ha preso il posto dell'edificio che ospitava due abitazioni e locali commerciali, ex Monopoli di Stato compresi. Lo dice la sentenza del Tar Toscana 658/2022, pubblicata il 12 maggio scorso, che così rigetta le istanze dei residenti del Comitato di via Battelli. Gli abitanti avevano impugnato il secondo permesso a costruire 19/2021 dopo che la prima contestazione al permesso 17/2020 aveva trovato accoglimento presso il giudice amministrativo, con tanto di fermo dei lavori imposto dal Comune alla ditta costruttrice in attesa di ulteriori verifiche. L'ok degli uffici comunali è in seguito arrivato proprio confermando quando previsto nel secondo permesso a costruire, rilasciato prima della stessa iniziale sentenza del Tar ma che il Comune ha valutato a posteriori come integrante le imposizioni della prima decisione del giudice. Il cantiere quindi è ripartito nei primi giorni di settembre 2021 ed oggi è quasi giunto a conclusione.
Nella sentenza del 13 luglio 2021 il Tar aveva chiesto all'amministrazione pisana di valutare con un'apposita istruttoria l'esclusione dell'aggravio del carico urbanistico lamentato dai residenti, ponendo delle indicazioni da un lato stringenti circa le potenzialità edificatorie, dall'altro confermando la necessità che "eventuali incrementi di carico insediativo" andassero "sempre e comunque verificati caso per caso". Tale aggravio, sottolinea ora il Tar, non può "discendere presuntivamente in ragione dell'aumentato numero di unità immobiliari".
Il giudice, nella nuova sentenza, ha in sostanza stabilito che l'immobile, in confronto a quanto originariamente prospettato o prospettabile nell'area, comporta parametri urbanistici meno impattanti. Da 2 a 14 appartamenti, da 2 a 4 piani. Per la battaglia legale sono stati decisivi i calcoli fatti sulla riconversione in abitazioni delle aree commerciali dismesse da anni.
Nel fare il confronto fra il vecchio palazzo e quello nuovo "la prospettazione (dei residenti ndr) trascura completamente il dato della superficie commerciale del vecchio fabbricato, pari a 1.265,82 mq, dei quali circa 1.000 mq destinati ad attività commerciale all'ingrosso, e i rimanenti al dettaglio. A tale superficie originaria i ricorrenti non attribuiscono infatti alcuna incidenza sul carico urbanistico, in contrasto con la disciplina di cui al citato d.m. n. 1444/1968, la quale conferma come anche le superfici commerciali esprimano una quota di fabbisogno di dotazioni territoriali. La scelta dell'amministrazione procedente, che valorizza anche il carico urbanistico già espresso dalle pregresse destinazioni commerciali del vecchio edificio, risulta pertanto pienamente legittima, per non dire doverosa".
"L'amministrazione - si legge ancora nella sentenza - ha ricostruito la misura dei volumi del vecchio edificio, distinguendo fra volumi residenziali e commerciali, e ne ha ricavato il numero di abitanti insediati o insediabili, che, messo a raffronto con il numero di abitanti insediabili corrispondente alla volumetria del nuovo fabbricato, esclude incrementi del carico urbanistico". Seppure la sentenza riconosca come "le attività commerciali presenti nel vecchio fabbricato sono cessate da molti anni" e che fosse lo stesso "vecchio complesso a non disporre delle dotazioni di parcheggi che sarebbe stata necessaria", il nuovo progetto, con la previsione ad esempio di "quaranta posti auto all'interno del resede, eccedenti la dotazione minima di 28 posti", "alleggerirà il carico sui parcheggi esistenti lungo la viabilità pubblica, e comunque non lo appesantirà".
Sull'impatto del traffico futuro è stata battaglia addirittura di ricostruzione storica fra le parti, più che su ancora più complesse e difficili analisi sui prossimi flussi di circolazione nella via e nel quartiere. "Che l'intervento in corso di realizzazione - si legge nella sentenza - comporti un incremento della quota di traffico veicolare attribuibile all'utilizzo residenziale può considerarsi pacifico. Che questo comporti un complessivo innalzamento dei livelli di traffico nella zona è però smentito dai rilievi inerenti il traffico generato dalla pregressa destinazione commerciale, che con il nuovo edificio si azzerano: i dati raccolti al riguardo dal Comune (sono stati presentati calcoli sulla frequenza di passaggio dei tabaccai presso i Monopoli ai tempi della sua operatività ndr) trovano riscontro oggettivo, lo si è visto, anche in fonti indipendenti (ad esempio un 'Rapporto sulla distribuzione dei tabacchi lavorati in Italia' ndr) e appaiono più attendibili di quelli forniti dai ricorrenti, che sottostimano la componente del traffico commerciale verso il deposito dei Monopoli e trascurano del tutto il traffico verso le altre attività commerciali".
In pratica, tutti i motivi di ricorso dei residenti, seppure hanno dei riscontri oggettivi, sono stati rigettati dal Tar. Con la considerazione che "la previsione di nuovi spazi a verde, ancorché privati, costituisce fattore di alleggerimento del carico, trattandosi di spazi prima mancanti. Lo stesso vale per il nuovo tratto fognario con recapito agli impianti di depurazione, che sarà posto al servizio non soltanto dell'edificio in costruzione, ma di tutti i fabbricati fronteggianti la via Pellizzi, attualmente priva di un tale sistema di smaltimento dei reflui". In conclusione il giudice ha scritto che "le considerazioni esposte conducono a ritenere indimostrato l'aggravio di carico che i ricorrenti paventano, risultandone così esclusa la configurabilità stessa di un pregiudizio idoneo a integrare l'interesse a ricorrere. Fermo restando che, anche ad ammettere la sussistenza a carico dei ricorrenti, o di alcuni di essi, di una qualche compromissione di fatto derivante dalla costruzione del nuovo edificio a quattro piani in luogo del precedente a due piani (perdita di luminosità o di visuale), le relative censure sono infondate e vanno respinte".
Ferrante: "Ho operato sempre nel giusto"
E' soddisfatto dell'esito della nuova sentenza l'imprenditore Francesco Ferrante: "E' stato messo un punto sulla vicenda e non ci sono più dubbi. Abbiamo sempre operato come impongono le norme, chiesto ed ottenuto tutte le autorizzazioni necessarie. Ho sempre avuto fiducia, ma sicuramente a livello aziendale siamo stati danneggiati non poco dalla situazione: era a rischio la stessa vita dell'azienda". "Qualcuno avrebbe pagato - valuta ancora Ferrante riferendosi al contenzioso - ma non sarebbe stato bello. Finalmente ho avuto giustizia".
